中国企业网_中国企业全球门户网站
已有以下省开通了 中国企业网_中国企业全球门户网站 分站 申请开通分站
客服电话:0527-86379626
当前位置: 首页 » 资讯 » 企业 » 正文

多家房企调整组织架构 行业寻求“向管理要红利”

放大字体  缩小字体 发布日期:2024-03-10   来源:undefined   作者:147小编   浏览次数:38
核心提示:本报记者 吴静 卢志坤 北京报道据研究机构中指研究院统计,2021年百亿房企销售额平均增速为4.2%,远低于2017年高点36.9%的水平。41家千亿房企中,有接近一半的销售额增速低于全国平均水平。伴随着销售额下滑的是企业人均效益持续下降,2019年至2021年,典型房企人均创利分别下降5.9%、23.4%和42.6%。万科董事局主席郁亮将当

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

据研究机构中指研究院统计,2021年百亿房企销售额平均增速为4.2%,远低于2017年高点36.9%的水平。41家千亿房企中,有接近一半的销售额增速低于全国平均水平。

伴随着销售额下滑的是企业人均效益持续下降,2019年至2021年,典型房企人均创利分别下降5.9%、23.4%和42.6%。

万科董事局主席郁亮将当前阶段总结为房地产的“黑铁时代”,行业进入缩表出清阶段,并要求内部精简组织、节衣缩食,一切向利润看齐。

地产行业下行已成定势,“向管理要红利”的共识正在形成,越来越多的房企正在优化组织结构,进行精细化管理。

广泛的架构调整

新年伊始,“河南王”建业便开启了刮骨疗毒式的组织调整。

2月份,建业集团宣布将从“集团-业务集团-大区-城市公司-项目公司”五级管理模式调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理,同时将建业集团总部和建业地产(0832.HK)、中原建业(9982.HK)、建业新生活(9983.HK)、筑友智造科技(0726.HK)4个上市公司的总部,合并为一个新的集团总部。这意味着,建业集团将撤销所有大区层级,设立新的城市公司和专业公司,由集团直接管理,而调整后的城市公司则直接对项目公司实施管理。

同时,建业将公司业务线重新梳理,将合并后的集团总部设置9个业务中心,包括协同指挥中心、投资发展中心、产品研建中心、客户服务与营销中心、资金财务中心、资产与资本市场中心、品牌文化中心、综合管理中心、审计监察中心。4个上市公司可通过共享中心的形式降低成本。

通过上述调整,建业集团希望实现总部人员精简、区域做实做强的目标。董事长胡葆森在媒体沟通会上坦言,此轮架构调整并非心血来潮,自疫情发生后,建业集团就已进行自我体检。“上述5个总部加起来有1000多人,但可能有超三分之一的人在干同样的工作。同时,建业集团此前实行五级管理架构,机构臃肿、效率低下的现象也越来越严重。”

在胡葆森看来,随着房地产盈利空间不断降低,上述架构与人员设置必须顺势而变。“即使去年没有郑州暴雨及数轮疫情影响,建业集团也已走到‘刀刃向内’、向管理要红利的关口。”

实际上,胡葆森所提到的向管理要红利已是行业的普遍诉求,除了建业之外,开年以来,中梁、万达、世茂、融创、建发、祥生、中骏等房企纷纷宣布进行组织架构调整,在内部管理上精简层级。

与以往时期房企的组织架构调整相比,此轮调整已不再是局部现象,并逐渐成为行业普遍选择。从调薪、降薪的幅度来看,比以往任何一次调整都大。

一位业内人士告诉记者,行业下行是多数房企调整组织架构的直接原因。“对于很多房企来说,现在业务没有以前那么多了。实际上从去年开始,很多企业就已经几乎不拿地,没有业务自然就不需要那么多人。”

业务利润率的下滑使得越来越多的房企注重降本增效。“我们的毛利率一度平均在30%以上,最高的年份在35%以上。进入2021年,整个行业的平均毛利率下降到20%以下,净利率成了个位数。"胡葆森指出。

利润高时房企对于人力这些成本不太在意。“比如之前按照每人50万元年薪计算,1000人是5亿元,几个项目就赚出来了。但在当前的市场环境下,5亿元对很多企业来说不是小数目。”上述业内人士解释道。

从架构调整的持续时间来看,这将会是一个更长期的过程,不仅是今年压缩,明年可能还将持续。业内人士指出,因为今年很多公司依旧要减少拿地投资,随着在部分城市或区域已有项目的开发、销售完毕,项目团队自然也就散了。同时,业内对于行业下行已有共识,地产行业增长放缓后逐渐趋于稳定,伴随着这一轮组织架构调整,整个行业的人员和格局也将得到洗牌。“这个过程是不可逆转的。”业内人士指出。

提升组织效能是关键

地产行业在过去几年经历了快速增长,很多问题是在发展过程中逐渐积累的。比如胡葆森所提到的集团总部层级过多、机构人员臃肿问题,在行业内具有代表性。

上述业内人士向记者解释,很多房企在还是小公司时,所拿项目基本是总部在操盘,随着项目逐渐增加,业务会慢慢地向区域下放,出现城市公司、区域公司,这些区域/城市公司的成立初衷也是因为接近一线,能够灵活应对,便于总部实现当地化管理。

随着行业发展,房企对于业务要求更加精细,总部需要提高对城市、区域公司的管控,对于一些重要部门,比如营销设计,不少房企还会选择由总部直管,便于在营销方案上做统一部署和方案把控。项目增多的同时,总部所需要的人手也会越来越多。

另一方面,过去很多公司在业务上经历了专业细化的过程。比如设计可以拆分为景观设计、幕墙设计等多个条线。随着业务细分,管理层级也逐渐增加。据该业内人士介绍,部分公司的业务审批节点数量甚至超过20个,这就意味着,虽然公司宣称是按照五级管理制度来运行,但审批流程很大程度上也代表了真实的运作层级,一个业务要经过20多个节点的审批,这说明实际运行层级绝不是五级。

这些问题在行业高速发展时期被规模、利润的快速增长所掩盖,而在市场下行阶段,精简架构、优化人员就变得迫在眉睫。比如奥园将原来“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控调整为“集团总部-区域公司”二级管控为主,部分成熟区域则实行“集团总部-大区公司-区域公司”三级管控模式。世茂将集团总部职能部门、区域职能部门进行整合,其中投资、审计、采购等部分职权收归集团,区域、地区公司职能部门整合后由11个调整为7个。

架构调整的同时,还牵涉到权力、资源在总部和区域之间的权衡配置。旭辉董事长林中指出,要坚持“三个集中”不授权,一是资源集中配置,二是资金集中管理,三是投资集中决策。其次对经营决策和重大关键事项加强管控,在一般项目的经营服务上则更加灵活,加大授权。这样既能保证重大决策的风险管控,又能保持前线经营战术的灵活。

组织架构精简并非简单的裁员。据该业内人士介绍,一般房企的管理费用在收入中占比仅为2.5%到3%左右,通过裁员的方式来达到省成本的作用有限。以上述建业地产为例,根据其2021年上半年财报,2021年6月底时,公司共有3494名员工,半年度离职率为9.9%,一般及行政开支7.89亿元,而2021年上半年建业地产的收入为203.57亿元。“省成本永远不是第一位,实际上也省不了多少成本。最核心目的还是要让优秀的团队和人员管理更多的项目,从而创造更大效益。”

比如融创最近的调整中,对于去年业绩表现亮眼的西安、太原等西北城市专门设立西北区域,由西安公司原总经理朱祖星担任区域总裁。同时,把过去积淀了大量文旅资产、土储最多的西南区域拆分为成渝和云贵两个区域,将西南区域的原总裁商羽调回集团负责投资业务,由上海区域集团副总裁兼上海城市总经理郑甫接管成渝区域,此前,郑甫曾在“融绿大战“中扮演重要角色,根据融创2021半年报,他所要接管的成渝区域权益土储面积约2741万平方米,在西南区域中占据三分之二的份额。

通过区域的合并或者裂变,房企在内部迅速强化优胜劣汰的共识。“事实上,对于多数房企而言,精简架构、优化组织在推行时不会有什么大的难度,大部分房企尤其是民营企业不存在指挥不动的问题,只有高层是否下定决心的问题。”上述业内人士表示。

胡葆森指出,建业的方案并非简单为了裁员,而是鼓励总部超过半数的人员去往一线。未来建业将在总部、城市公司还有专业公司展开公开竞聘,针对城市总在内的近百个管理岗位,遴选有冲劲、有担当的年轻人员。据了解,伴随着组织架构调整方案的公布,原建业地产5位大区总裁以及部分城市总的职位已在做相应调整。

缩表进行时

年初时,万科董事局主席郁亮在内部年会中提到,当前外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段,对房地产业来说,缩表出清就是去金融化,企业需要放弃幻想,快速、坚决出清。

郁亮表示,今年万科在投资方面需要进一步思考,面对市场分化萎缩、利润非常有限的情况,要由过去均匀、分散式投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

而在组织方面,万科原先各区域建设多条产品线、每个公司单独建立投拓团队已无必要,投拓、产品团队都要一盘棋建设,面对激烈竞争,万科没有那么多资源和精力分散发力。

有类似战略安排的企业不在少数。胡葆森将建业集团接下来的整体发展战略总结为“做少、做小、做好”。即尽量不开辟新赛道,对过去所投资的赛道进行合并,不再追求规模增长,在现有基础上做好产品和服务。

建业高管还表示,目前正在大力盘活不动产,手段包括出让部分股权等。同时,积极与包括国资属性的集团、金融机构以及房地产企业进行深度战略合作。“有些项目可能找新的合作方,商场、酒店有人要买,我们也会出售。”胡葆森表示。

伴随着政策对于收并购的支持和引导,上述业内人士建议:“对于许多房企而言,当前应该将沉淀的资产,比如自持商业、尾盘、车位、车库等尽快出售,哪怕给出较大折扣。”

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)

 
关键词: sdf
 
[ 资讯搜索 ]  [ 加入收藏 ]  [ 告诉好友 ]  [ 打印本文 ]  [ 违规举报 ]  [ 关闭窗口 ]

免责声明:
本网站部分内容来源于合作媒体、企业机构、网友提供和互联网的公开资料等,仅供参考。本网站对站内所有资讯的内容、观点保持中立,不对内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。如果有侵权等问题,请及时联系我们,我们将在收到通知后第一时间妥善处理该部分内容。






打赏
扫扫二维码用手机关注本条新闻报道也可关注本站官方微信账号:"xxxxxxx",每日获得互联网最前沿资讯,热点产品深度分析!
 
 
0条 [查看全部]  相关评论

 
推荐图文
推荐资讯
点击排行
首页|找订单|找工厂|看款下单|全国市场|产业资讯|关于我们|联系我们|付款方式|积分换礼|原创征稿